Box 3 en verhuur: wat de overstap naar werkelijk rendement voor jou verandert

KENNISBANK · laatst bijgewerkt 5 juni 2026 · leestijd ± 6 minuten

De grootste fiscale verandering voor particuliere verhuurders in decennia staat voor de deur: de Wet werkelijk rendement box 3. In plaats van een verondersteld (forfaitair) rendement over de waarde van je bezit, word je straks belast op wat je verhuur écht oplevert. Het wetsvoorstel is in februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en moet (beoogd) per 2028 ingaan. Dit artikel zet op een rij wat er verandert — en waarom je administratie nú al begint.

Van forfait naar werkelijkheid

	Nu (forfaitair stelsel)	Vanaf 2028 (beoogd)
Grondslag	Verondersteld rendement over de WOZ-/vermogenswaarde	Werkelijke huurinkomsten en waardeontwikkeling
Kosten	Niet aftrekbaar	Onderhoud, beheer en rente aftrekbaar
Administratie	Nauwelijks nodig	Sluitende inkomsten- en kostenadministratie per pand
Leegstand	Telt niet mee	Lagere inkomsten = minder belasting

De richting is duidelijk: wie hoge kosten maakt (onderhoud, financiering) gaat er vaak op vooruit; wie een afgeloste woning met hoge huur bezit, betaalt straks juist over het volle rendement. In beide gevallen geldt: zonder administratie kun je niets aantonen.

Nu al relevant: de tegenbewijsregeling

Ook vóór 2028 kun je al met je werkelijke rendement rekenen. Na uitspraken van de Hoge Raad bestaat er een tegenbewijsregeling: is je werkelijke rendement lager dan het forfait waarmee de Belastingdienst rekent, dan kun je dat aantonen en over het lagere bedrag belast worden. Daarvoor geldt hetzelfde: bewijs vraagt administratie — huurinkomsten, kosten, en de waardeontwikkeling van het pand.

Let op bij niet-volledige verhuur: in het nieuwe stelsel geldt voor woningen die niet (vrijwel) het hele jaar verhuurd zijn een forfaitaire bijtelling op basis van de WOZ-waarde. De details kunnen nog wijzigen zolang de Eerste Kamer niet heeft gestemd — wij houden dit artikel actueel.

Wat je vanaf vandaag zou moeten bijhouden

Huurinkomsten per pand per maand — inclusief servicekosten-afrekeningen.
Alle kosten met bonnen: onderhoud en reparaties, verzekeringen, gemeentelijke lasten, beheerkosten, VvE-bijdragen, financieringsrente.
De WOZ-beschikkingen van elk jaar (waardeontwikkeling wordt onderdeel van de heffing).
Verhuurperiodes: wanneer verhuurd, aan wie, tegen welke huur — ook voor de verplichte puntentelling heb je dit dossier nodig.

Wie in 2026 begint met netjes registreren, heeft straks twee jaar bewijslast op de plank liggen — en kan vanaf dag één van het nieuwe stelsel optimaal aangifte doen. Wie pas in 2028 begint, mist de aftrekposten van de tussenliggende jaren via de tegenbewijsregeling.

Huurstaat bouwt de administratie-tool voor precies dit

Een verhuur-cockpit die je inkomsten, kosten en documenten per pand bijhoudt — klaar voor box 3 op werkelijk rendement. Laat je e-mail achter op de homepage en krijg als eerste toegang.

Bekijk de plannen en meld je aan

Veelgestelde vragen

Is de wet al definitief?

Nee. Het wetsvoorstel is door de Tweede Kamer (februari 2026); de Eerste Kamer moet nog stemmen en de beoogde ingangsdatum is 2028. Box 3-wetgeving is eerder uitgesteld, dus de datum kan schuiven — de richting (werkelijk rendement) staat politiek echter breed vast.

Geldt dit ook als ik maar één woning verhuur?

Ja. Elke particuliere verhuurder met een woning in box 3 valt onder het nieuwe stelsel, ongeacht het aantal panden.

Wat heeft dit met de puntentelling te maken?

Indirect veel: de maximale huur (via het puntenstelsel) bepaalt je inkomsten, en die inkomsten zijn straks rechtstreeks je belastinggrondslag. Huurprijs, punten en fiscus worden één samenhangende administratie.

Bronnen: Rijksoverheid (plannen werkelijk rendement box 3), behandeling Tweede Kamer februari 2026, Belastingdienst (tegenbewijsregeling). Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal advies; raadpleeg voor jouw situatie een belastingadviseur.