Huurder betaalt niet: wat kun je als verhuurder doen?
Een huurder die niet betaalt is de nachtmerrie van elke verhuurder. Het goede nieuws: je staat niet machteloos. Het minder goede nieuws: je moet de juiste stappen in de juiste volgorde zetten, want één gemiste formaliteit kan een rechter later je hele zaak laten afwijzen. Dit is de procedure bij huurachterstand in 2026, stap voor stap.
De procedure in vijf stappen
- Neem direct contact op. Bel of mail zodra de huur uitblijft. Vaak is het een vergissing of een tijdelijk probleem dat je samen oplost — sneller en goedkoper dan welke procedure ook. Leg afspraken schriftelijk vast.
- Stuur een aanmaning: de 14-dagenbrief. Blijft betaling uit, stuur dan een formele ingebrekestelling. Daarin staat het openstaande bedrag, dat de huurder 14 dagen heeft om te betalen zonder extra incassokosten, en wat er gebeurt als hij niet betaalt. Deze brief is een wettelijke voorwaarde om later incassokosten te mogen vorderen.
- Meld de achterstand bij de gemeente (vroegsignalering). Sinds 2021 zijn ook particuliere verhuurders verplicht een betalingsachterstand vroeg te melden bij de gemeente, zodat schuldhulp kan worden aangeboden. Sla je dit over, dan kan een rechter je ontbindings- en ontruimingsverzoek later afwijzen.
- Laatste waarschuwing / sommatie. Geef de huurder een laatste, duidelijke termijn met de mededeling dat je anders naar de rechter gaat. Houd alle correspondentie en betaalbewijzen netjes bij — dit dossier is je bewijs.
- Gang naar de kantonrechter. Helpt niets, dan start je via een dagvaarding een procedure bij de kantonrechter. Je vordert de achterstand plus rente en incassokosten, en kunt tegelijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vragen.
Wanneer mag je iemand uit huis zetten?
De vuistregel: ontbinding en ontruiming zijn mogelijk vanaf ongeveer drie maanden huurachterstand. Maar het is een vuistregel, geen automatisme — de rechter weegt alle omstandigheden. Was de huurder eerder al veroordeeld tot betaling van een achterstand, dan kan ontbinding de tweede keer al bij twee maanden achterstand.
Waar rechters in 2026 kritisch op zijn
Rechters kijken steeds scherper naar hoe je als verhuurder met je huurder bent omgegaan, zeker bij particuliere (consumenten)huurders. Onder de Wet kwaliteit incassodienstverlening (Wki) moet je je netjes, eerlijk en zorgvuldig hebben opgesteld. Concreet betekent dat: tijdig en duidelijk communiceren, de vroegsignalering niet vergeten, en geen onredelijke kosten stapelen. Een verhuurder die zijn dossier op orde heeft en de huurder correct heeft behandeld, staat veel sterker.
Hoe je dit vóór bent
- Screen huurders vooraf (inkomensgegevens, verhuurdersverklaring) — voorkomen is goedkoper dan procederen.
- Vraag een waarborgsom (maximaal twee maanden kale huur).
- Houd een sluitende administratie per pand bij: huurbetalingen, contracten en alle correspondentie. Als het ooit tot een procedure komt, wint of verliest je zaak op dat dossier.
Begin bij een kloppend dossier
Een goede verhuuradministratie begint bij de basis: een correcte puntentelling en huurprijs bij het contract. Doe de gratis puntencheck en zie in 2 minuten je punten, je segment en je maximale huur.
Doe de gratis puntencheckVeelgestelde vragen
Hoe lang duurt een procedure bij de kantonrechter?
Reken vaak op enkele maanden van dagvaarding tot uitspraak, en daarna nog tijd voor de feitelijke ontruiming. Daarom is snel en correct handelen vanaf de eerste gemiste betaling zo belangrijk — hoe langer je wacht, hoe hoger de achterstand oploopt.
Kan ik de incassokosten en rente verhalen op de huurder?
Ja, mits je de 14-dagenbrief correct hebt verstuurd. Dan kun je de wettelijke incassokosten en rente bij de vordering optellen. Zonder die brief verspeel je het recht op incassokosten.
Moet ik een advocaat inschakelen?
Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht, maar bij ontbinding en ontruiming is juridische hulp (advocaat of gespecialiseerd incassobureau/deurwaarder) sterk aan te raden — één procedurefout kan je de zaak kosten.
Bronnen: Rijksoverheid en gespecialiseerde huurrecht-advocaten over huurachterstand, vroegsignalering (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, sinds 2021) en de Wet kwaliteit incassodienstverlening. Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies; laat je situatie bij een procedure altijd juridisch toetsen.