Sociale huur, middenhuur of vrije sector? Waar de grens ligt in 2026
Sinds de Wet betaalbare huur bestaat de Nederlandse huurmarkt uit drie segmenten, en het puntental van je woning bepaalt onverbiddelijk in welk segment je zit. Eén punt verschil kan honderden euro's huur per maand schelen. Dit artikel legt de grenzen uit, wat ze betekenen voor je rendement, en welke strategische keuzes je als verhuurder hebt.
De drie segmenten (per 1-1-2026)
| Segment | Punten | Max. aanvangshuur | Max. verhoging 2026 |
|---|---|---|---|
| Sociale huur | t/m 143 | € 932,93 | 4,1% (per 1 juli) |
| Middenhuur | 144 – 186 | € 1.228,07 | 6,1% |
| Vrije sector | 187 en hoger | vrij | 4,4% |
De bedragen en grenzen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Hoe het puntental tot stand komt, lees je in WWS-punten berekenen in 2026.
Wat de grens voor jou betekent
Tot en met 186 punten: de huurprijs is wet
In het sociale en middensegment is de maximale huur dwingend recht. Vraag je meer, dan kan de huurder naar de Huurcommissie en wordt de huur verlaagd — zo nodig met terugwerkende kracht. Bij elk nieuw contract ben je bovendien verplicht een puntentelling mee te leveren.
Vanaf 187 punten: vrijheid, mits bewezen
In de vrije sector bepaal je zelf de aanvangshuur. Maar die vrijheid moet je kunnen onderbouwen: twijfelt de huurder en telt de Huurcommissie 186 punten of minder, dan val je alsnog onder de regulering. Een kloppende telling in je dossier is dus ook in de vrije sector je verzekering.
Veelvoorkomende situaties
- Lopend geliberaliseerd contract, woning telt nu 170 punten: het contract blijft vrije sector zolang het loopt. Bij een nieuwe verhuring val je onder middenhuur — reken dus vooraf door wat een huurderswissel je kost.
- Woning op 143/144 punten: de grens tussen sociaal en middenhuur scheelt bijna €300 maximale huur. Details als buitenruimte of een tweede toilet beslissen hier.
- Kleine woning, hoge WOZ (stad): let op de WOZ-cap — boven de 186 punten mogen WOZ-punten maximaal 33% van het totaal zijn, wat woningen terug onder de grens kan drukken (met een minimum van 186 punten in specifieke gevallen).
- Nieuwbouw-middenhuur: voor projecten gestart vóór 2028 (ingebruikname na 1 juli 2024) geldt een opslag van 10% op de maximale huur.
In welk segment valt jouw woning?
De gratis puntencheck geeft in 2 minuten je puntental, je segment en je maximale huur — met een eerlijke bandbreedte en een waarschuwing als je te dicht bij een grens zit om het op een schatting te laten aankomen.
Doe de gratis puntencheckVeelgestelde vragen
Mijn woning is sociale huur volgens de punten, maar particulier verhuurd. Kan dat?
Ja — "sociale huur" zegt niets over de eigenaar maar over het puntental. Ook een particuliere woning met 130 punten valt onder het sociale maximum.
Kan ik mijn woning uit de regulering halen door te verbouwen?
Soms. Punten verhogen kan via oppervlakte (aanbouw), energielabel, voorzieningen en buitenruimte. Boven de 186 punten komen is bij kleinere woningen niet altijd haalbaar — reken het eerst door voordat je investeert.
Gelden deze regels ook voor kamers en studio's?
Zelfstandige studio's (eigen keuken en sanitair) vallen onder dit stelsel. Onzelfstandige kamers hebben een eigen puntenstelsel met andere grenzen.
Bronnen: Huurcommissie (maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026), Volkshuisvesting Nederland (Wet betaalbare huur). Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies.