Puntentelling verplicht bij elk nieuw huurcontract: dit moet je als verhuurder weten

KENNISBANK · laatst bijgewerkt 5 juni 2026 · leestijd ± 5 minuten

Sinds 1 januari 2025 ben je als verhuurder verplicht om bij elk nieuw huurcontract voor een gereguleerde zelfstandige woning een puntentelling van het woningwaarderingsstelsel (WWS) te verstrekken. Veel particuliere verhuurders weten dat niet — of denken dat het alleen voor sociale huur geldt. In dit artikel: wat de verplichting precies inhoudt, wat je riskeert als je het niet doet, en hoe je er eenvoudig aan voldoet.

Wat is er precies verplicht?

De Wet betaalbare huur (sinds 1 juli 2024) heeft het WWS dwingend gemaakt tot en met 186 punten. Onderdeel daarvan is een informatieplicht: bij elk nieuw huurcontract voor een gereguleerde woning moet je de huurder een puntentelling geven die laat zien hoe het puntental — en dus de maximale huur — is opgebouwd. De telling hoort als bijlage bij het contract.

En verhuur je in de vrije sector (187 punten of meer)? Dan geldt de informatieplicht niet, maar is de telling in de praktijk onmisbaar: tot en met 186 punten kan de huurder de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie. Alleen met een kloppende telling kun je aantonen dat jouw woning daadwerkelijk boven de grens zit en je de huur vrij mocht bepalen.

Wat riskeer je zonder (kloppende) telling?

• Huurverlaging met terugwerkende kracht. De huurder kan de huurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Blijkt de huur boven het maximum voor het puntental te liggen, dan wordt hij verlaagd — en te veel betaalde huur kan worden teruggevorderd. De Huurcommissie zag het aantal zaken in één jaar met zo'n 30% stijgen; huurders weten de weg dus steeds beter te vinden.
• Gemeentelijke handhaving. Gemeenten houden toezicht op de verhuurregels (Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur) en kunnen bij overtredingen waarschuwen en bestuurlijke boetes opleggen.
• Discussies en wantrouwen. Zonder onderbouwing sta je bij elk huurprijsgesprek met lege handen — met telling is de maximale huur gewoon een feit.

Hoe voldoe je aan de verplichting?

1. Bereken het puntental van de woning volgens de actuele tabellen (per 1-1-2026 zijn de grenzen: t/m 143 punten sociaal, max €932,93; 144–186 middenhuur, max €1.228,07; vanaf 187 vrij). Hoe de telling werkt, lees je in ons artikel WWS-punten berekenen in 2026.
2. Leg de opbouw vast per rubriek (oppervlakte, energielabel, WOZ, keuken, sanitair, buitenruimte) — een kaal eindgetal is geen onderbouwing.
3. Voeg de telling als bijlage toe aan het huurcontract en bewaar zelf een exemplaar per woning.
4. Actualiseer bij wijzigingen: nieuwe WOZ-beschikking, een nieuw energielabel of een verbouwing veranderen het puntental — en elk jaar per 1 januari schuiven de bedragen en grenzen op.

Veelgestelde vragen

Geldt dit ook voor bestaande (lopende) contracten?

De informatieplicht geldt bij nieuwe contracten. Maar let op: middenhuurwoningen met een contract van ná 1 juli 2024 vallen inhoudelijk onder de nieuwe regels, en voor lopende sociale-huurcontracten gold het WWS altijd al. Bij elke nieuwe verhuring is de telling dus nodig.

Mijn woning is vrije sector — moet ik dan iets doen?

Formeel hoeft de bijlage niet, praktisch wel: zonder telling kun je niet aantonen dat de woning boven de 186 punten zit als de huurder naar de Huurcommissie stapt. Zit je woning dicht bij de grens, laat de telling dan extra zorgvuldig maken — de details beslissen.

Wie mag de puntentelling maken?

Iedereen — er is geen verplichte instantie. Je kunt het zelf doen, je beheerder of makelaar vragen, of een gespecialiseerde dienst gebruiken. Waar het om gaat is dat de telling klopt met de officiële rubrieken en actuele waarden.

Bronnen: Wet betaalbare huur (Rijksoverheid/Volkshuisvesting Nederland), Huurcommissie (beleidsboek en jaarcijfers). Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies.