Servicekosten: wat mag je als verhuurder doorberekenen?
De kale huur is gebonden aan het puntenstelsel, maar daarbovenop mag je servicekosten in rekening brengen voor diensten en voorzieningen. Daar gaat in de praktijk veel mis: te veel posten, een te hoog voorschot, of een vergeten jaarafrekening. En per 1 juli 2026 worden de regels strakker. Dit artikel zet op een rij wat je wél en niet mag doorberekenen, en hoe je het netjes regelt.
De gouden regel: alleen werkelijke kosten, geen winst
Servicekosten zijn een vergoeding voor zaken die je naast het kale gebruik van de woning levert. De kern van de wet: je mag uitsluitend de werkelijk gemaakte kosten doorberekenen. Winst maken op servicekosten mag niet — een vast bedrag "voor het gemak" dat hoger ligt dan je werkelijke uitgaven, is niet toegestaan en kan door de Huurcommissie worden teruggedraaid.
Wat mag je doorberekenen?
Toegestane servicekosten betreffen geleverde diensten en voorzieningen, zoals:
| Wél toegestaan (bij werkelijke kosten) | Niet als servicekosten |
|---|---|
| Gas, water en elektra (individueel of aandeel gemeenschappelijk verbruik) | Onroerendezaakbelasting (OZB) en eigenaarslasten |
| Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten | Onderhoud en reparaties aan de woning zelf |
| Tuinonderhoud (gemeenschappelijk) | Verzekeringen van de eigenaar (opstal) |
| Huismeester / beheerder voor het gebouw | Afschrijving of financieringslasten van de woning |
| Servicekostendeel van de VvE-bijdrage | Administratiekosten zonder werkelijke grondslag |
| Gemeenschappelijke voorzieningen (lift, verlichting) | Een opslag "voor de moeite" of winstmarge |
| Meubilering en stoffering (bij gemeubileerd verhuur) | Kosten die niet daadwerkelijk geleverd zijn |
Voorschot en de verplichte jaarafrekening
In de praktijk vraag je meestal een maandelijks voorschot en reken je één keer per jaar af op basis van de werkelijke kosten. De regels:
- Je bent verplicht jaarlijks een gespecificeerde afrekening te verstrekken, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar (dus vóór 1 juli over het voorgaande jaar).
- Waren de werkelijke kosten lager dan het betaalde voorschot? Dan betaal je het verschil terug aan de huurder.
- Waren ze hoger? Dan mag je bijbetalen vragen — mits goed onderbouwd met de werkelijke kosten.
- Bewaar de onderliggende facturen en berekeningen; zonder onderbouwing houdt een afrekening geen stand.
Wat als je het niet (goed) doet?
De Huurcommissie krijgt per 1 juli 2026 meer bevoegdheden om onterecht berekende servicekosten terug te draaien, en kan een verhuurder bij structurele overtredingen voor een periode uitsluiten van het doorberekenen van servicekosten. Daarnaast kunnen huurders via de kantonrechter terugbetaling eisen van onterecht betaalde servicekosten — tot vijf jaar terug. Een te hoog of slecht onderbouwd voorschot is dus geen klein risico.
Eerst de kale huur op orde
Servicekosten komen bovenop de kale huur — en die is gebonden aan je puntental. Weet je je maximale kale huur al? Doe de gratis puntencheck en zie in 2 minuten je punten, je segment en je maximale huur.
Doe de gratis puntencheckVeelgestelde vragen
Mag ik een vast bedrag voor servicekosten afspreken?
Voor sommige posten (zoals een vergoeding voor meubilering) kan een vast bedrag, maar voor verbruiks- en dienstgebonden kosten geldt: afrekenen op werkelijke kosten. Een vast "all-in"-bedrag zonder afrekening is risicovol en vaak niet houdbaar bij de Huurcommissie.
Vallen servicekosten onder de maximale huur van het puntenstelsel?
Nee. Het puntenstelsel bepaalt de maximale kale huur. Servicekosten staan daar los van, maar moeten wél de werkelijke kosten weerspiegelen. Reken ze dus apart en specificeer ze in het contract.
Hoe vaak mag ik het voorschot aanpassen?
Je mag het voorschot aanpassen als de werkelijke kosten structureel afwijken, bijvoorbeeld na de jaarafrekening. Houd het voorschot realistisch: een fors te hoog voorschot dat je later moet terugbetalen, levert vooral discussie op.
Bronnen: Rijksoverheid en Huurcommissie (servicekosten en de modernisering per 1 juli 2026). Regelgeving kan tot de ingangsdatum nog wijzigen. Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies.