De WOZ-cap uitgelegd: waarom je dure woning tóch gereguleerd kan zijn
Veel verhuurders met een klein maar duur appartement — denk aan de grote steden — gaan ervan uit dat hun woning automatisch in de vrije sector valt. De hoge WOZ-waarde levert immers veel punten op. Maar er zit een rem op: de WOZ-cap. Die kan een woning die op papier ruim boven de 187 punten uitkomt, alsnog terugduwen naar de gereguleerde middenhuur — met honderden euro's lagere maximale huur als gevolg. Dit artikel legt uit hoe dat werkt en voor wie het geldt.
Eerst: hoe de WOZ punten oplevert
In de puntentelling telt de WOZ-waarde op twee manieren mee: 1 punt per €16.954 WOZ-waarde, plus een toeslag voor de waarde per vierkante meter (WOZ ÷ oppervlakte ÷ €268). Voor een klein, duur appartement kan dat samen 60, 70 of zelfs 80 punten opleveren — een fors deel van het totaal.
De cap: WOZ mag niet meer dan 33% van het totaal zijn
Om te voorkomen dat de huur in dure gebieden volledig door de WOZ-waarde wordt bepaald, geldt sinds de Wet betaalbare huur een aftopping. De regel:
De cap geldt dus alleen bij woningen die zónder de cap in de vrije sector zouden vallen. Zakt de woning door de aftopping onder de 187 punten, dan geldt in bepaalde gevallen een minimum van 186 punten — net middenhuur. Twee uitzonderingen op de cap: kleine nieuwbouw in de regio Amsterdam/Utrecht (2018–2022) en bepaalde recente nieuwbouw met veel punten houden een gunstiger regeling.
Rekenvoorbeeld: appartement van 45 m² in de stad
Stel: een compact appartement van 45 m² met energielabel B, een WOZ-waarde van €550.000, een standaardkeuken en douche. De punten zonder cap:
In dit voorbeeld blijft het totaal onder de 187, dus de cap komt niet eens in beeld — de woning is gewoon middenhuur. Maar verhoog de WOZ-waarde of verbeter het label, en het totaal schiet boven de 187. Dán grijpt de cap in: de WOZ-punten worden teruggebracht tot maximaal 33% van het totaal, waardoor de woning vaak alsnog op of net onder de grens belandt. Het gevolg: geen vrije huur, maar een maximum van rond de €1.228 per maand.
Waarom dit voor stadse verhuurders cruciaal is
Juist de combinatie van een kleine woning en een hoge WOZ-waarde — typisch voor Amsterdam, Utrecht en Den Haag — is gevoelig voor de cap. Een verhuurder die zijn appartement op basis van de ruwe punten als vrije sector aanbiedt, loopt het risico dat de huurder de huur laat toetsen, de cap wordt toegepast, en de huur met terugwerkende kracht naar het middenhuurmaximum gaat. Dat kan duizenden euro's per jaar schelen.
Twijfel je of de cap voor jouw woning geldt?
De gratis puntencheck van Huurstaat past de WOZ-cap automatisch toe en laat zien of je woning gereguleerd of vrij is — met een waarschuwing als je rond de grens zit.
Doe de gratis puntencheckVeelgestelde vragen
Geldt de WOZ-cap voor elke woning?
Nee, alleen voor woningen die mede dankzij de WOZ-waarde boven de 186 punten uitkomen. Woningen die sowieso onder de 187 punten blijven, ondervinden geen aftopping.
Kan ik de WOZ-waarde laten verlagen om onder de cap uit te komen?
De cap werkt juist andersom: een lagere WOZ geeft minder punten. Wel kun je bezwaar maken tegen een WOZ-beschikking die je te hoog vindt — dat heeft gevolgen voor zowel je punten als je belasting. Laat dat goed doorrekenen, want minder punten kan je uit de vrije sector duwen.
Welke WOZ-waarde geldt voor de telling van 2026?
De WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2025, die je begin 2026 ontvangt. De kengetallen (€16.954 en €268 per punt) worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd.
Bronnen: Huurcommissie (beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, rubriek WOZ), Staatsblad 2024 nr. 194 (Wet betaalbare huur). Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies.