WWS-punten berekenen in 2026: zo werkt de puntentelling
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt via een puntensysteem hoeveel huur je maximaal mag vragen voor een woning. Sinds de Wet betaalbare huur is dat puntental niet meer vrijblijvend: tot en met 186 punten is de huurprijs wettelijk gereguleerd, en bij elk nieuw huurcontract moet je als verhuurder een puntentelling meeleveren. In dit artikel rekenen we de telling stap voor stap door, met de officiële waarden die gelden per 1 januari 2026.
De drie huursegmenten van 2026
Het puntental bepaalt in welk segment je woning valt — en dus wat je maximaal mag vragen bij een nieuw contract:
| Segment | Punten | Maximale huur (per 1-1-2026) |
|---|---|---|
| Sociale huur (laagsegment) | t/m 143 | € 932,93 |
| Middenhuur (gereguleerd) | 144 t/m 186 | € 1.228,07 |
| Vrije sector | 187 en hoger | vrij te bepalen |
Binnen de gereguleerde segmenten hoort bij elk puntental een eigen maximumbedrag uit de officiële tabel van de Huurcommissie. Ter indicatie: 100 punten ≈ €638, 140 punten ≈ €912, 170 punten ≈ €1.118. Boven de 80 punten is elke punt ongeveer €6,85 huur per maand waard — een verschil van een paar punten telt dus al snel honderden euro's per jaar.
De rubrieken: waar je punten vandaan komen
1. Oppervlakte (de grootste post)
Vertrekken — woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer — tellen voor 1 punt per m². Overige ruimten zoals een berging, bijkeuken of kelder tellen voor 0,75 punt per m². Gangen en hallen tellen niet mee. Er wordt binnenmaats gemeten op 1,50 meter hoogte; alleen ruimten van minimaal 4 m² (vertrekken) of 2 m² (overige ruimten) tellen mee.
2. Energielabel (tot 62 punten verschil)
Het energielabel is na de oppervlakte vaak de grootste post — en de enige die ook négatief kan uitpakken:
| Label | Eengezinswoning | Meergezins (appartement) |
|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 |
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E / F / G | −4 / −9 / −15 | −4 / −9 / −15 |
Van label D naar B springen levert een appartement dus 19 punten op — vaak ruim €130 huur per maand. Geen geldig label? Dan geldt een tabel op basis van bouwjaar, en die pakt voor oudere woningen ongunstig uit.
3. WOZ-waarde (met een belangrijke aftopping)
De WOZ-waarde telt twee keer mee: 1 punt per €16.954 WOZ-waarde, plus een toeslag voor de waarde per vierkante meter (WOZ ÷ m² ÷ €268). Maar let op de WOZ-cap: komt een woning mede dankzij de WOZ boven de 186 punten uit, dan mogen de WOZ-punten maximaal 33% van het totaal zijn. Voor kleine woningen met een hoge WOZ-waarde (denk aan steden) kan dat het verschil betekenen tussen vrije sector en middenhuur.
4. Verwarming, keuken, sanitair en buitenruimte
- Verwarming: 2 punten per verwarmd vertrek; vaste koeling (warmtepomp of airco) geeft 1 punt extra per vertrek, maximaal 2.
- Keuken: 4 punten bij een aanrecht van 1–2 meter, 7 punten boven de 2 meter; extra's zoals een inductiekookplaat of vaatwasser tellen op (gemaximeerd op de aanrechtpunten).
- Sanitair: toilet 3 punten, wastafel 1, douche 4, bad 6, bad én douche 7 — plus punten voor uitrusting zoals een douchewand of badkamermeubel.
- Buitenruimte: 2 punten plus 0,35 per m² (maximaal 15). Géén buitenruimte kost 5 punten.
5. Opslagen op de maximale huurprijs
Sommige situaties geven geen punten maar een procentuele opslag op de maximale huur: een rijksmonument +35%, een gemeentelijk of provinciaal monument +15%, en middenhuur-nieuwbouw (gestart vóór 2028, ingebruikname na 1 juli 2024) +10%.
Rekenvoorbeeld: appartement van 65 m²
Een meergezinswoning met 65 m² aan vertrekken, energielabel A, WOZ-waarde €385.000, vier verwarmde vertrekken, een standaardkeuken, douche, en een balkon van 8 m²:
| Onderdeel | Punten |
|---|---|
| Oppervlakte vertrekken (65 m²) | 65 |
| Energielabel A (meergezins) | 37 |
| WOZ-waarde | ± 45 |
| Verwarming (4 vertrekken) | 8 |
| Keuken + sanitair + uitrusting | ± 14 |
| Buitenruimte (8 m²) | ± 5 |
| Totaal | ± 174 punten → middenhuur, max ± € 1.146 |
Deze woning zit dus 13 punten onder de vrije-sectorgrens. Met een beter label (A naar A++ is +11) en een completere keuken kan de eigenaar richting de 187 komen — en dan is de huurprijs vrij. Precies dit soort afwegingen maakt de puntentelling voor verhuurders meer dan een administratieve verplichting: het is rendementssturing.
Weet binnen 2 minuten waar jouw woning staat
De gratis quickscan van Huurstaat rekent je punten, je segment en je maximale huur door volgens de officiële tabellen van 1-1-2026 — gemaakt voor verhuurders, met een eerlijke bandbreedte.
Doe de gratis puntencheckVeelgemaakte fouten bij het zelf berekenen
- Buitenmaats meten of gangen meetellen — het WWS rekent binnenmaats en alleen echte vertrekken.
- Het energielabel vergeten te actualiseren na verduurzaming — punten tellen pas mee met een geregistreerd label.
- De WOZ-cap missen waardoor een woning onterecht als vrije sector wordt aangeboden — de huurder kan dan huurverlaging afdwingen, met terugwerkende kracht.
- Oude puntwaarden gebruiken: de bedragen en grenzen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd; tellingen op basis van 2024-waarden zijn verouderd.
Veelgestelde vragen
Is de puntentelling verplicht?
Ja — sinds 1 januari 2025 moet je bij elk nieuw huurcontract voor een gereguleerde zelfstandige woning een puntentelling meeleveren. Lees er meer over in ons artikel over de verplichte puntentelling bij het huurcontract.
Geldt het WWS ook voor kamers?
Voor onzelfstandige woonruimte (kamers) geldt een apart, eigen puntenstelsel met andere waarden. Dit artikel gaat over zelfstandige woningen.
Kan mijn huurder de telling controleren?
Ja, via de Huurprijscheck van de Huurcommissie — en huurders doen dat steeds vaker. Een kloppende telling bij het contract voorkomt discussies achteraf.
Bronnen: Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte en de maximale huurprijsgrenzen per 1-1-2026 (Huurcommissie); Wet betaalbare huur (Rijksoverheid). Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies; aan berekeningen kunnen geen rechten worden ontleend.